现在天津楼市哪个产品层级最「卷」？

不是千万以上的豪宅，不是500万以上的高端改善，而是200-300万的刚改。

毕竟前两者还能用单价支撑品质下限，而后者单价锚定2万+，却还要实现更强的品质感。

尤其在环城四区，这场「螺狮壳里做道场」的竞争已日趋白热化：

全奢石大门、山水意境园林、功能复合会所、IMAX级宽厅户型……几乎成了刚改盘的生存标配。

本周末（6月22日），西青大寺板块即将迎来一位新「卷王」——保利·珺璟和煦的首开。

他们的实景示范区也将随后开放，势要在2万+刚改红海中，在产品设计方面「卷」出一个新高度。

更隐奢的归家仪式感：在街角栽种「银杏王」，打造项目独有的精神堡垒

别具匠心的中庭布局：归家大堂内退，约1420㎡会所环绕，更有烟火气

更有度假感的园林：种植更加自然，大量社交场景与精神化符号

更精巧实用的户型：超大实际得房率，更平衡的面宽分配，1㎡功能区创新

立体折叠重构社区

保利·珺璟和煦的具体位置，北至梨双路，西至华兴四支北路，南至规划民富道，东至现状空地。

项目占地约2.76万㎡，计容总建筑面积约4.28万㎡，容积率只有1.55，总计8栋8-10层洋房。

社区采取部分架空式设计，北侧三排住宅基座抬高约5.2米，以「立体折叠」的空间魔法重构了社区配套。

▲保利·珺璟和煦鸟瞰效果图

配电站、换热站等设备用房也隐藏在平台下面，能有效释放地面完整的景观界面。

这样就形成「功能在下、园林在上」的立体格局，既保障了居住静谧性，又如「隐形脉络」提升社区的整体质感。

▲保利·珺璟和熙效果图

归家动线也从过去的「平面通行」，升级为「立体体验」。

你可以从归家大堂乘电梯上架空平台走园林层归家，也可以直接穿架空车库归家。

西侧的架空车库与地库出入口，都被集合在架空平台边界和社区实体围墙内，一体化效果很好。

道闸退到入口以内，门头都做了标示性处理，让驾车归家也能有很强的仪式感。

机动车停车位规划了近508个，车位户配比为1:1.31，已经非常阔绰。

▲架空车库入口效果图

现代风格的立面简洁干净，以框架感、构成感打造秩序和经典的建筑。

在大面积玻璃的图底之上，搭配与玻璃颜色相近的灰色涂料，实现较平整的体块。

以米白色铝板构筑腰线和立柱，勾勒出「T」字型主框架。再以两层为一单元以香槟金色铝板打造「大窗框」。

▲建筑立面效果图

首层大堂造型简洁，铝板屋檐，爱马仕灰石材墙体点缀着玻利维亚蓝奢石，整块的超薄玻璃电动门更显通透。

▲首层入户大堂效果图

重新定义归家大门

保利·珺璟和煦的归家动线，起点并非传统社区大门，而是项目西北侧红线外的路边。

在这里，保利建了一座街角公园，种下一棵巨型银杏树。

据说，这棵「银杏王」的树龄最起码已超过60年，枝干虬结交错、苍劲有力，树冠遮天蔽日。

大树背靠弧形景墙，被圆环形屋檐环抱，化作极具代表性的「精神堡垒」。

这极大地改善了梨双路旁的城市界面，让路人不禁放慢脚步多看两眼。

这也是极精准的打车地标，你只需告诉司机「从梨双路边那棵大树旁拐进来」即可。

▲街角「精神堡垒」实景

车辆缓缓驶入街角，透过车窗，社区恢弘的大门已在不远处显见。

宽约70米、高约6.2米的尺度，相较之下令对面的未来城社区黯然失色。

门前巨型环岛式落客区，让送客车辆能直接开到大门前，仪式感很像入住海滨度假酒店。

大门两侧的对称序列景墙，以白冰玉与爱马仕灰石材为底，香槟金不锈钢勾勒出简洁线条，沉稳中见精致。

▲社区主入口效果图

再往里，你会踏入一座进深约19米、面宽约22米的门廊。

两侧景墙以香槟金铝板与玉石大理石搭配，取意「金玉满堂」。

头顶屋檐中央镂空，天光倾泻而下，照亮下方静水池中的「流星之恋」雕塑，暗合「阴阳合一」。

尽头的景墙如一道屏风，将外部喧嚣阻隔，却在缝隙间透出背后中庭的绿意。

▲社区主入口实景

如此，保利·珺璟和熙精心打造出一套「大堂系统」：

从街角广场的自然致意，到大门门仪的庄重仪式，再到中央庭院的诗意栖居，最后是社区大堂的私密空间……

归家的每一步都伴随着外界纷扰的层层剥离，心绪也随之切换成更加松弛的状态。

「亲情和院」营造烟火气

穿过门廊，绕过景墙，开阔的中央下沉庭院豁然呈现。

但你的目光不会就此止步，庭院尽头，一座高约10.6米、宽约12米的归家大堂，会瞬间攫住视线。

爱马仕灰石材与玻利维亚蓝奢石构筑的立柱，包裹着通高玻璃幕墙，宛如一块水晶体，以强烈仪式感宣告家的抵达。

▲社区归家大堂效果图

是的，保利·珺璟和煦的归家大堂并未设置在庭院前的进门处，而是退至下沉庭院的最里侧。

如此一来，使用会所就无需穿行大堂，归家动线更独立，大堂也摆脱了「交通枢纽」的属性，私密性更高。

▲不同中央庭院布局对比

庭院西侧的门廊下，「邻里馆」里老者可围坐打牌、烹茶闲谈，「生活馆」里年轻人可咖啡氤氲、笑谈会客。

▲棋牌室效果图

▲咖啡书吧效果图

庭院北侧，「健康馆」中健身器械轻响，映照着你挥汗如雨的身影。

▲健身房效果图

庭院南侧，「聚会馆」中私宴飘香，台球室与休息室传来阵阵欢语。

▲私宴厅效果图

庭院东侧归家大堂为双层挑空，接待台旁楼梯与电梯直通二层「空中会客厅」，同时也是通往架空平台、园林归家动线的起点。

▲社区归家大堂效果图

这种布局将「以大堂为枢纽的功能串联模式」转变为「以庭院为核心的自由社交网络」。

中央下沉庭院成为社区生活的磁石，邻里在此自然相遇、交流。

独立设置的会所模块，也具备了今后独立运营的可能，持续为社区注入活力。

以庭院为核，消融了建筑边界，既守护居住私密性，又让社区与城市温柔对话，营造出社区内的烟火气。

把阿那亚装进庭院

在园林设计上，保利·珺璟和煦非常讲究「度假感」和「生活温度」，以四大核心策略构建整体景观：

自然基底的最大化保留

精神符号的场景化营造

社交空间的开放式布局

生活化场景的细腻渗透

以约690㎡的中央下沉庭院为核心，保利将其与周边大堂、会所功能巧妙融合，打造成开放式社交场域。

庭院内种满朴树，姿态雄浑舒展，枝干苍劲有力，树冠绿荫如幄，几棵便勾勒出一片「微型森林」。

▲中央下沉庭院效果图

树下，更适合北方的浅溪蜿蜒于缓坡草甸之间，勾勒出宁静悠远的意境。

溪畔打造了下沉卡座，休憩平台上摆着户外家具，你可以坐下来聆听林中鸟叫声，也可以和朋友畅聊一个下午。

▲中央下沉庭院效果图

轻薄的水膜景观在夏日里带来清凉，中央装置艺术化身「精神地标」，成为社区独特的记忆点。

掩映林间的社区会客厅，好似度假酒店的园林吧台，为邻里交流提供了惬意之所。

全龄活动场地也是孩子们的植物课堂，起伏地形间，微风拂过绿岛，奏响自然乐章。

▲儿童植物课堂效果图

植物环绕的「轮转山谷」，是地形起伏的轮滑场地，点燃场地活力，让孩子肆意挥洒汗水、尽情玩乐。

▲轮滑场地效果图

专为宠物设计的「爪爪议事厅」，有毛孩子们的活动场地和休息区，满足人宠双向友好需求。

▲宠物乐园效果图

此外，大面积的舒朗草坡、天津本土的自然植被、遍布的休憩座椅、悬挑于架空平台外的「高线跑道」……

皆展现出自然、人文、社交深度融合的巧思，让每处景观都成为生活温度的载体。

讲究平衡和效率的户型

保利·珺璟和煦总计8栋8-10层洋房，户型共有4款：

建筑面积约92㎡三室，建筑面积约107㎡、123㎡、139㎡的「3+1」室。

这4款户型的尺度都非常「平衡」，尤其在开间与进深比以及面宽分配上。

保利并没有为了「面子」盲目增加客厅开间，而是充分保证了主卧的尺度。

建筑面积约107㎡、123㎡、139㎡户型，客厅开间分别约5.4米、6.2米、7.3米，主卧分别约3.5米、3.9米、4米。

这些主卧，床尾对面摆下靠墙衣柜后，依然有足够空间供人穿行，甚至大户型还能摆下床尾榻。

▲建筑面积约123㎡样板间实景

而且餐厨尺度也都很合理，像建筑面积约107㎡户型，餐厅开间足有约4.2米，靠墙增加餐边柜的同时，依然足够摆下1.8米大长桌。

▲建筑面积约107㎡样板间实景

建筑面积约123㎡户型可实现开敞式厨房，餐客厨融为一体，构成近50㎡的「LDK一体化」空间。

▲建筑面积约123㎡样板间实景

建筑面积约139㎡户型的餐厅开间约4.35米，双侧增加餐边柜后可实现中西厨分置，功能更强大。

建筑面积约92㎡户型的最大优势，则是空间利用效率的最大化。

相比同面积下的传统布局，这款户型只是改了一下进入三个卧室的户内门位置，就把剩下的最后一点走廊面积消灭了。

同时，还能在餐厅收获一个内凹墙体可嵌入餐边柜，在玄关收获一个「800库」。

▲建筑面积约92㎡户型优化示意

「800库」是保利「1㎡创新做法」之一，意为「进深800mm的收纳空间」。

既能收纳婴儿车、滑板车等超大件物品，又比步入式衣帽间节省户内面积。

另外，像管道外置、家政区域结合卫生间布置、主卧「L」型转角飘窗等，也都属于「1㎡创新做法」，进一步提升空间实用性。

正因为这些精细化设计，令这4款户型都实现了极高得房率。

较传统洋房85%的常规值，它们的实际得房率分别能达到约91%、93%、93%、92%。

环城刚改「卷」入新维度

天津环城四区正上演一场悄然变革——「改善下沉」趋势显著。

洋房从昔日改善客群的专属标签，摇身变为刚改市场的主流配置。

津南柳林与海教园板块、东丽天钢与智慧科学城板块、西青大寺+水西+西营门板块、北辰北中环板块，洋房产品供需两旺。

市场成交数据也反映出市场的深层逻辑。

据天津中原统计，2024年至今环城四区洋房成交中，88%房源总价锁定300万以下，85%成交面积在130㎡以下。

这意味着，外溢改善客群更青睐「低总价门槛」与「紧凑功能性」兼具的产品。

他们既不希望离开太远，渴望保留与市区相近的生活半径，借势成熟配套，又追求显著的总价优势。

市场需求的转变，直接传导至供给端。

为契合主流客群支付能力，新盘纷纷通过缩小面积段、优化户型布局、提升得房率等方式精准控总价。

而激烈的竞争更倒逼开发商在园林景观、社区会所、建筑立面等细节上持续发力，力求脱颖而出。

正是在这一背景下，保利·珺璟和煦即将入市。

项目紧邻大梅江板块，坐拥醇熟生活圈。

百度地图显示，从项目规划出入口向西驾车约1公里，便是永旺梦乐城梅江店和地铁7号线张道口站。

向东驾车约440米是解放南路，向北驾车约1.2公里是外环线，向南驾车约1.7公里是西青万达广场。

产品层面，项目以「大尺度+序列感+五重奏」的归家礼序，更适合北方的水景庭院，洋房架空社区+立体折叠配套等方式，实现产品迭代升级。

正是凭借对市场趋势的精准把控与产品创新，保利·珺璟和煦也赢得了市场青睐。

即便实景示范区尚未开放，仅靠前期产品信息就已吸引不少客户预约，蓄客成绩出色。

本周末（6月22日）项目将迎来首开，势必为环城四区「改善下沉」趋势再添热度。

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2025·6·18

本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。

请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。